В житті бувають ситуації, коли кілька окремих земельних ділянок логічніше й доцільніше об’єднати в одну. Хтось робить це для будівництва будинку, хтось — щоб уникнути податкових надмірностей, а дехто просто прагне впорядкувати документи та зменшити їх кількість. На практиці це одна з найпоширеніших землевпорядних процедур серед власників приватних земель.

Але перед тим як починати об’єднання ділянок, варто розібратись, у яких випадках об’єднання доцільне, які вимоги встановлює закон, і як правильно оформити процедуру, щоб не довелося нічого переробляти та витрачати зайві кошти.

1. Будівництво будинку або господарських споруд.
   Часто житловий будинок або інші споруди розташовані на межі двох або кількох земельних ділянок. Це створює проблеми при оформленні права власності на будинок, оформленні дозвільних документів на будівництво чи підключенні комунікацій.
   Законодавство вимагає, щоб об’єкт нерухомості знаходився в межах однієї земельної ділянки, тому найпростіший і правильний шлях — об’єднати всі ділянки під будинком в одну.
2. Оформлення права власності на вже збудований будинок.
   Якщо будинок або інша будівля зведена на двох чи більше ділянках, реєстратор відмовить в реєстрації права власності на такий об’єкт — спочатку потрібно провести об’єднання земельних ділянок, присвоїти новий кадастровий номер і тільки тоді оформлювати нерухомість.
3. Оптимізація оподаткування при купівлі-продажу.
   За законом, при продажу кожної земельної ділянки сплачуються окремі податки і збори, включно з нотаріальними витратами. Якщо ж власник об’єднає кілька ділянок в одну — продає він один об’єкт, а не три, і, відповідно, податкове навантаження суттєво зменшується.
   Для великих земельних масивів це дозволяє економити десятки тисяч гривень.
4. Раціональне використання землі.
   Власники іноді об’єднують ділянки, щоб створити єдиний масив для ведення господарства, фермерства чи садівництва. Менше меж — менше суперечок, парканів і проблем із проїздом техніки.
5. Спрощення управління і документального обігу.
   Коли в людини кілька суміжних ділянок, потрібно постійно вести кілька договорів оренди, кадастрових витягів, податкових декларацій. Після об’єднання все це зводиться до одного пакету документів, що суттєво полегшує життя.
6. Підготовка до забудови чи продажу.
   Інвестори часто об’єднують дрібні ділянки під один великий проєкт — наприклад, під котеджне містечко чи виробничу базу. Це спрощує отримання містобудівних умов та дозвільних документів. Також, об’єднання ділянок може робитись з метою подальшого поділу, але вже з організованою та правильною структурою меж ділянок, що дозволить їх ефективне використання чи продаж.

Процес складається з кількох етапів:

1. Підготовка та аналіз документів.
   Потрібно зібрати правовстановлюючі документи (державні акти або витяги з Реєстру прав), а також згоду інших власників, якщо вони є. Документи аналізуються, визначається необхідність проведення додаткових реєстрації.
2. Розроблення технічної документації із землеустрою.
   Її виконує наш сертифікований землевпорядник. Фахівець проводить геодезичну зйомку, об’єднує межі, формує нову ділянку з узгодженими координатами, готує план і кадастрові файли для подання на реєстрацію в ДЗК.
3. Розгляд та оцінка документації і внесення до кадастру.
   Після перевірки Державний земельний кадастр скасовує старі кадастрові номери та присвоює новий номер об’єднаній ділянці.
4. Реєстрація права власності на нову ділянку.
   Власник отримує витяг з Реєстру речових прав із новим кадастровим номером. З цього моменту старі ділянки вважаються недійсними, а існує лише одна об’єднана ділянка.

Після завершення процедури власник отримує:

• технічну документацію із землеустрою щодо об’єднання земельних ділянок;
• витяг з ДЗК із новим кадастровим номером;
• витяг з Державного реєстру речових прав на новоутворену ділянку.

Це і є офіційне підтвердження того, що кілька окремих ділянок юридично стали єдиним об’єктом нерухомості.

Залежно від кількості ділянок, площі, складності координат, рівня забудови і населеного пункту, об’єднання займає від 2 до 3 тижнів.
Вартість послуг землевпорядника залежить від місця розташування ділянки та кількості ділянок, що об’єднуються, але якщо є різні форми власності чи потрібне переоформлення цільового призначення — ціна може бути вищою.

Витрати швидко окупаються, особливо якщо ви плануєте продаж ділянок або оформлення будинку.

• Бувають ситуації, коли сусіди хочуть об’єднати свої ділянки для спільного використання — наприклад, побудувати багатоквартирний будинок чи спільний гаражний комплекс.У такому разі спершу укладається нотаріальний договір про об’єднання земельних ділянок, де визначається:
  • хто є співвласником нової ділянки;
  • у яких частках розподіляється право власності;
  • як розподіляються витрати та податки.

  Після цього розробляється спільна технічна документація із землеустрою, і об’єднана ділянка реєструється як об’єкт нерухомості спільної часткової власності.

Після присвоєння нового кадастрового номера старі земельні ділянки юридично припиняють існування, їхні кадастрові номери скасовуються.

Якщо ділянка перебувала в оренді, потрібно укласти новий договір оренди вже на об’єднаний об’єкт.
Так само при спадкуванні чи продажу, в документах має фігурувати лише новий кадастровий номер ділянки.

1. Об’єднання ділянок із різним цільовим призначенням.
   Це найчастіша ситуація, через яку не можливо виконати об’єднання ділянок.
2. Наявність накладень чи невиправлених помилок у межах.
   Спершу потрібно усунути всі розбіжності, і лише потім проводити об’єднання.
3. Непогоджене об’єднання між співвласниками.
   Без договору ні ДЗК ні Державний реєстратор прав не зареєструє нову ділянку.
4. Зміна площі ділянки.
   При об’єднанні площа має дорівнювати сумі площ усіх ділянок; будь-які “зайві” метри не допустимі.

• зручність у користуванні землею;
• спрощення документообігу;
• можливість законного оформлення будинку;
• зменшення податкових витрат при продажу;
• чітке визначення меж і прав власності.

Фактично, це раціональний спосіб впорядкування землеволодіння, який допомагає власнику заощадити час, гроші і уникнути майбутніх проблем із документами.

Об’єднання земельних ділянок в одну — цілком законна і корисна процедура, передбачена Земельним кодексом України.
Вона дає змогу власникам впорядкувати документи на нерухоме майно, зменшити податкові витрати, спростити оформлення нерухомості та підготувати землю до продажу чи забудови.

Головне — щоб ділянки були суміжними, мали однакове цільове призначення і належали одному власнику (або був укладений нотаріальний договір між кількома).

Щоб уникнути помилок і затримок, звертайтеся до наших кваліфікованих землевпорядників, які мають досвід у підготовці технічної документації з об’єднання ділянок та внесенні змін до Державного земельного кадастру.
Тоді об’єднання пройде швидко, законно і без зайвого клопоту.