Багато іноземців та компаній з іноземним капіталом володіють в Україні землями під житловими будинками, готелями, торговими центрами, логістичними комплексами, промисловими об’єктами. Після внесення змін до Земельного Кодексу стосовно купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення часто виникають питання щодо можливості набуття іноземцями права власності на рілля, пасовища та інші види с/г земель. Розбираємось – чи може нерезидент України отримати у власність землю сільськогосподарського призначення.
Що саме та коли змінилось у законодавстві про землю?
Пряма заборона набуття права власності іноземцями та особами без громадянства була викладена у ч. 5 ст. 22 Земельного Кодексу України (надалі по тексту – ЗКУ). У 2021 році був прийнятий Закон 1423-IX про дерегуляцію та вдосконалення системи управління у сфері земельних відносин. Зміст ч. 5 ст. 22 ЗКУ було змінено. Тепер порядок отримання права власності на землі сільськогосподарського призначення встановлює ст. 130 ЗКУ.
Ст. 130 ЗКУ має широкий перелік фізичних та юридичних осіб, що мають право володіти с/г землями, в т.ч.:
- держава та територіальні громади;
- громадяни України;
- українські юридичні особи, якщо їх власниками є громадяни України або територіальні громади.
Стосовно фізичних осіб – іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та юридичних осіб, які мають частку іноземного капіталу, ст. 130 ЗКУ містить умови щодо можливості набуття ними права власності на с/г землі. Головна умова – схвалення на референдумі дозволу передавати сільськогосподарські землі у власність нерезидентів України.
До схвалення референдумом такого дозволу іноземцям прямо заборонено набувати частки у статутному капіталі, паї та інші види корпоративних прав на компанії, що є власниками сільськогосподарських земель.
Виключення – банківські установи (багато українських банків мають частку іноземного капіталу), що набувають право власності на с/г землі в порядку стягнення на предмет застави. Але банки зобов’язані протягом двох років продати с/г землі через публічні торги.
Навіть після проведення референдуму ст. 130 ЗКУ забороняє набуття права власності:
- на с/х землі, що розташовані на відстані до 50 км від державного кордону України;
- особами, що мають відношення до держави-агресора, терористичних організацій, офшорних компаній, перебувають під санкціями.
Висновок
До проведення референдуму нерезиденти (іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи) не мають право володіти землями сільськогосподарського призначення.У якому випадку землі сільськогосподарського призначення можуть стати власністю іноземця?
Єдиний законний шлях без зміни цільового призначення – отримання сільгосп землі у спадок. Це передбачено п.4 ст. 81 ЗКУ. Але успадковану ділянку іноземець зобов’язаний продати, подарувати або іншим способом провести відчуження протягом одного календарного року з моменту отримання спадщини.
Земля сільськогосподарського призначення потрібна іноземцю. Як її придбати?
Виникають випадки, коли земельна ділянка для ведення садівництва, на якій розташовано садовий будинок, що хоче купити іноземець, дійсно потрібна нерезиденту України для проживання.
Єдиний варіант для нерезидентів України набути право власності на сільськогосподарську землю – на законних підставах змінити код цільового призначення ділянки.
Розташування та якісні характеристики ділянки залишаються без змін, її можна використовувати для будівництва, виробництва або інших видів діяльності. Ініціатором зміни цільового призначення с/з землі є її власник. Тобто спочатку відбувається процедура зміни цільового призначення із сільськогосподарської на іншу, і лише потім власник ділянки має можливість подарувати або продати ділянку іноземцю, особі без громадянства, юридичній особі з іноземним капіталом.
В певних випадках до початку процедури зміни цільового призначення доцільно провести поділ або об’єднання ділянок. Це забезпечує максимальну ефективність використання земель.
Є декілька шляхів зміни цільового призначення земельних ділянок, вибір кожного з варіантів залежить від наявності містобудівної документації, будівель та споруд на ділянці та нового цільового призначення.
Важливо!
Рекомендуємо звернутись до нашого фахівця за консультацією стосовно зміни цільового призначення та визначення порядку зміни.Зміна цільового призначення с/з земель в межах функціональних зон, без проекту землеустрою
Якщо існує затверджений Генеральний план населеного пункту, План зонування території в межах населених пунктів або Детальний План території (за межами населених пунктів), є можливість провести процедуру зміни цільового призначення без розробки проекту землеустрою. Підставою для зміни цільового призначення сільськогосподарських земель є витяг з містобудівної документації.
Землевпорядники допомагають пройти всі етапи зміни цільового призначення ділянки відповідно до чинних вимог законодавства. Потрібно:
Підстава для проведення процедури: п. 23 Розділу Х ЗКУ.
Зміна цільового призначення сільськогосподарських земель на підставі проекту землеустрою
Стандартна процедура, не потребує рішення органів влади на розробку проекту землеустрою, але потребує затвердження на сесії місцевої ради.
На підставі договору із землевласником землевпорядна організація виконує повний комплекс робіт з розробки проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення у паперовому та електронному форматах. Мають право виконувати такі роботи виключно фахові землевпорядники, що мають відповідний сертифікат, зареєстровані у Реєстрі землевпорядників України.
Серед обов’язкових етапів розробки проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення с/з земель виїзд на місцевість та камеральні перевірки. В певних випадках потрібно погодити зміни із заставодавцями або землекористувачами.
Проект землеустрою підлягає затвердженню органом місцевої влади або державним органом. Рішення про затвердження проекту землеустрою є підставою для внесення змін у код виду використання земель, що міститься у відомостях про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.
Результат роботи:
- Проект землеустрою в паперовому та електронному виді.
- Рішення сесії.
- Витяг з ДЗК з новим кодом цільового призначення.
Зміна цільового призначення сільськогосподарських земель на підставі мотивованого висновку
Якщо затверджена містобудівна документація відсутня, а за межами міста заплановано будувати промислові комплекси, промислові та складські будівлі, нежитлові с/г будівлі, лінії електричних або комунікаційних мереж, трубопроводи, власник має право оформити зміну цільового призначення сільськогосподарської землі без проекту землеустрою, на підставі мотивованого висновку.
Мотивований висновок видає уповноважений орган селищної, міської ради або місцевої державної адміністрації. Для отримання висновку потрібно сформувати запит через Єдину державну електронну систему у сфері Будівництва (ЄДЕССБ).
У запиті на отримання мотивованого висновку містяться відомості про:
- власника ділянки;
- орієнтовну площу забудови;
- код та певні характеристики будівель;
- вид підприємницької діяльності;
- клас небезпеки, орієнтовні відходи, обсяги споживання енергоресурсів тощо.
Важливо!
Наші землевпорядники допомагають власникам ділянко зібрати необхідну інформацію та підготувати запит, який повністю відповідає вимогам ЄДЕССБ.Строк отримання мотивованого висновку або аргументованої відмови у видачі документу – 10 робочих днів з дати подання запиту через ЄДЕССБ. На підставі мотивованого висновку можна вносити зміни щодо коду цільового призначення землі у ДЗК та отримати новий Витяг з ДЗК.
Підстава: пункт «г» підпункту 11 пункту 27 Розділу Х ЗКУ. Вимоги щодо висновку викладені у абзаці шостому пункту «а» підпункту 11 пункту 27 Розділу Х ЗКУ.
Процедура зміни цільового призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення для передачі її у власність нерезидентів України потребує фахового аналізу ситуації, контролю на кожному етапі. Землевпорядна організація «Київські землі» успішно забезпечує послуги землевпорядників незалежно від потреби у розробці проекту землеустрою. Фаховий супровід оптимізує час та витрати власників.
